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Gewerbeimmobilien - ein guter Zeitpunkt zu verkaufen?

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie unterscheidet sich maßgeblich vom Privatverkauf einer Immobilie. Bei einer Gewerbeimmobilie gelten andere Maßstäbe, eine separate Wertermittlung wie auch andere Steuerrechte als bei einem Privatverkauf. 
Wer also überlegt seine Gewerbeimmobilie zu veräußern, sollte wissen was auf Ihn zukommt und was zu beachten ist. 

Insbesondere durch die Corona-Krise müssen Gewerbeimmobilien neu bewertet werden. Ob ein guter Zeitpunkt ist um ihre Gewerbeimmobilie zu verkaufen, hängt von vielen unterschiedlichen Faktoren ab. Und auch einige generelle Punkte sollten vorher geklärt sein.


Was ist eine Gewerbeimmobilie? 



Man spricht von einer Gewerbeimmobilie, wenn die Immobilie nicht oder nur teilweise zu Privatzwecken genutzt wird. Eine Gewerbeimmobilie muss als Hauptnutzung einen gewerblichen, gewerblich-selbstständigen oder freiberuflich-selbstständigen Zweck und Nutzen erfüllen. Gebäude für öffentliche Zwecke wie Behörden gelten damit ebenso als gewerblich. Es handelt sich also auch bei allen Gebäuden von Behörden, öffentlichen Einrichtungen und Unternehmen um Gewerbeimmobilien.

Welche Typen von Gewerbeimmobilien gibt es? 


Bei gewerblichen Immobilien kann es sich um die unterschiedlichsten Gebäudearten handeln. Je nachdem zu welchem Gewerbe die Immobilie gehörte und wozu Sie genutzt wurde, kann es sich um Lagerhallen oder auch ein ganzes Einkaufszentrum handeln. Dabei wird jede Art von Gewerbeimmobilie eine andere Zielgruppe ansprechen. Die Frage nach einem günstigen Zeitpunkt für einen Verkauf kann auch anhand der vorhandenen Nachfrage des Immobilientyps festgemacht werden.
In der folgenden Tabelle listen wir einige der üblichen Arten von Gewerbeimmobilien auf.


Typ - Gewerbeimmobilie                           Beispiel

 Handel                                                           Supermarkt, Einkaufszentrum, Ladengeschäft
 Produktion                                                    Kühlhalle, Vorratshalle, Verteilerzentrum
 Büro                                                               Gebäude mit hauptsächlich Bürofläche
 Logistik                                                          Lagerhalle
 Freizeit                                                           Fitnesscenter, Schwimmhalle, Freizeitpark, Ferienpark
 Gewerbepark                                               Immobilie mit Mischnutzung - Bürofläche, Lagerflächen, Serviceflächen
 Spezielles Gewerbe                                    Bahnhof, Tankstelle, Weingut, Diskothek, Bauernhof

Die Teilmarktanalyse - wofür ist die Gewerbeimmobilie geeignet? 



Ist die Art der Gewerbeimmobilie definiert, grenzt sich der Kreis der Zielgruppe bereits automatisch ein. Eine Kühlhalle wird eine spezifische Zielgruppe haben, während eine Bürofläche vermutlich eine ganz andere Zielgruppe anspricht.

Dafür muss man wissen, für welche Zwecke die zum Verkauf stehende Gewerbeimmobilie geeignet ist. Dazu muss das Gewerbeobjekt bewertet werden. Das nennt man in der Fachsprache ‘Teilmarktanalyse’. 
Zuerst wird der Teilmarkt bestimmt, dem die Gewerbeimmobilie zugehörig ist. Das legt den Grundstein für den späteren Verkaufspreis. Jeder Teilmarkt hat unterschiedliche Marktpreise und Kaufpreisfaktoren. Ist die Gewerbeimmobilie mit wenig Aufwand auch für einen anderen Teilmarkt oder eine andere Verwendung nutzbar, wird die Analyse schon etwas komplizierter.

Hinzu kommt, dass Gewerbeimmobilien nicht nach ihrem reinen Sachwert bewertet werden, sondern nach ihrem Ertragswert. 



Gewerbemakler - Hilfe beim Verkauf 



Für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie kann man sich Hilfe holen. Gewerbemakler haben sich auf diesen Bereich spezialisiert und bringen das nötige Fachwissen mit. Sie helfen nicht nur bei der Teilmarktanalyse, sondern auch bei der Bestimmung des Ertragswertes.

Wenn Sie sich für die Hilfe von einem Gewerbemakler entschieden, sollte dieser im Idealfall bereits Kenntnisse zu ihrem Teilmarkt mitbringen. Dieses Branchenwissen ist essentiell, um Sie beim Verkauf optimal beraten zu können.

Welche Unterlagen werden für den Verkauf benötigt?



Für den Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich ein Expose immer von Vorteil - egal ob es sich um eine private oder gewerbliche Immobilie handelt. Jedoch benötigt man zum Verkauf einer Gewerbeimmobilie deutlich mehr Unterlagen. 
Wir haben Ihnen eine Checkliste zusammengestellt.

  • Expose
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Genehmigter Bebauungsplan
  • Baupläne (1:100 Maßstab)
  • Flurkartenauszug oder Lageplan
  • Energieausweis
  • Berechnung von Nutzflächen
  • Kubatorberechnung
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Baubeschreibungen (inkl. Umbaumaßnahmen)
  • Aufstellung der Betriebskosten
  • Ggf. Nachweise über Renovierungen / Sanierungsarbeiten (Rechnungen)
  • Ggf. Gewerbemietverträge inkl. Nebenkostenabrechnung (der letzten drei Jahre)


Steuerliche Besonderheiten beim Verkauf von Gewerbeimmobilien 


Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie unterliegt der Verkäufer nicht nur der Einkommenssteuer, sondern auch der Gewerbesteuer. Allerdings wird die Gewerbesteuer nicht immer fällig. 
Wenn die Gewerbeimmobilie nicht selbst vom Verkäufer bewohnt wurde und weniger als zehn Jahre nach dessen Kauf wieder veräußert wird, wird die Einkommenssteuer erhoben.
Sollte die Gewerbeimmobilie jedoch zum Betriebsvermögen gehören, ist diese Spekulationsfrist ungültig und es müssen auch nach Ablauf der Zeit Steuern auf den Gewinn gezahlt werden.

Verkauft man innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Gewerbeimmobilien, werden die Verkäufe als gewerbesteuerpflichtiger Immobilienhandel gewertet. Dies wurde in der Drei-Objekt-Grenze festgehalten.

Handelt es sich beim Verkauf um eine Betriebsaufgabe, könnten Vergünstigungen im Hinblick auf die Einkommensteuer auf den Verkäufer warten. 

  • Ein Freibetrag in Höhe von 45.000 Euro, ab Vollendung des 55. Lebensjahres oder einer dauernden Berufsunfähigkeit (§ 16 Abs. 4 EStG).
  • Die Anwendung eines besonderen Steuersatzes, wenn der Veräußerungsgewinn als eine außerordentliche Einkunftsart gilt (§ 34 Abs. 2 Nr. 1 EStG).
  • Bei einer Veräußerung von im Betriebsvermögen befindlichen Anteilen an Kapitalgesellschaften findet das Teileinkünfteverfahren Anwendung. Hierbei darf allerdings keine gleichzeitig Begünstigung als außerordentliche Einkünfte vorliegen.
 
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