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Mietendeckel in Berlin: Was du tun kannst, um als Vermieter nicht zum Verlierer zu werden!

Am 30. Januar 2020 wurde das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen, am 23. Februar 2020 ist es bereits in Kraft getreten. Was ist der Mietendeckel, wie sieht die aktuelle Rechtslage aus und welche Auswirkungen hat der Mietendeckel Berlin auf die Immobilienpreise? Kann es sinnvoll sein, die Immobilie in Berlin - eine Wohnung oder ein Haus - zu verkaufen? Antworten auf diese und weitere Fragen erhältst du hier. 
 
 Was ist der Berliner Mietendeckel?
 
 Welche Inhalte hat das MietenWoG Bln, und welche Auswirkungen hat der Mietendeckel Berlin auf die Immobilienpreise? Das ist die Frage, die Vermieter von Immobilien in Berlin seit dem Inkrafttreten des Gesetzes am meisten beschäftigt. Deshalb ist es wichtig, die Kernpunkte des Gesetzes zu kennen, das eine öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten in Berlin für die nächsten fünf Jahre vorsieht. Es gibt einige Immobilien, die von der gesetzlichen Regelung ausgenommen sind, nämlich: 
 
 - Wohnungen, die dem öffentlich geförderten Wohnungsbau unterliegen
 - Wohnungen, die mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten zur Instandsetzung und Modernisierung gefördert werden und der Mietpreisbindung unterliegen
 - Trägerwohnungen
 - Wohnheim sowie
 - Alle seit Anfang 2014 bezugsfertigen Neubauten oder dauerhaft unbewohnbare Wohnungen, die mit einem Aufwand, der dem eines Neubaus entspricht, wiederhergestellt wurden, zum Beispiel ehemalige Bauruinen. 
 
 Sehr schnell wirst du feststellen, dass für dich als Vermieter keine der genannten Ausnahmeregelungen in Betracht kommt. Das ist nicht die einzige schlechte Nachricht, die zweite folgt auf dem Fuß: Wer als Vermieter gegen die Anforderungen des Mietendeckels verstößt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, und die kann mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro geahndet werden. Das ist eine unfassbare Summe für eine bloße Ordnungswidrigkeit! 
 
 Es gibt zwar noch eine Härtefallregelung, die dich als Vermieter schützt. Eine Mieterhöhung ist ausnahmsweise zulässig, wenn du als Vermieter nachweisen kannst, dass sie zwingend zur Vermeidung von dauerhaften Verlusten und von Substanzgefährdung erforderlich ist - ein Nachweis, der nur selten von Erfolg gekrönt sein wird. 
 

 Vermieter aufgepasst: Auswirkungen des Mietendeckel Berlin auf die Immobilienpreise

 
Fakt ist, dass das Gesetz Mieterhöhungen für rund 90 Prozent aller Mietwohnungen in Berlin begrenzt!
 
 Das bedeutet, dass auch du vom Mietendeckel betroffen bist! Doch welche konkreten Auswirkungen hat der Mietendeckel Berlin auf die Immobilienpreise? Für rund 1,5 Millionen Mietwohnungen in Berlin werden die Mieten auf dem Stand vom 18. Juni 2019 "eingefroren". Das bedeutet, dass dieses Gesetz für alle Mietverträge gilt, die am Stichtag 18. Juni 2019 bereits bestanden haben und am Tag des Inkrafttretens des Gesetzes, am 23. Februar 2020, noch bestehen. Für alle nach dem Stichtag geschlossenen Mietverträge darf höchstens die vorangegangene Miete derselben Wohnung beziehungsweise die niedrigere Mietobergrenze als Miete verlangt werden. Erst ab 2022 sind Mietanpassungen möglich, die nicht mehr als 1,3 Prozent jährlich betragen dürfen. Als Vermieter bist du verpflichtet, deinen Mietern innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Mietendeckels beziehungsweise vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die Umstände zu geben, die zur Berechnung der Mietobergrenze führen. Grundsätzlich ist es mit Inkrafttreten des Gesetzes verboten, eine Miete zu verlangen, die über der Stichtagsmiete liegt. Eine überhöhte Miete ist verboten, wobei dieses Verbot erst nach neun Monaten seine Rechtskraft entfaltet, nachdem das Gesetz verkündet worden ist, also ab dem 23. November 2020. Als überhöht gilt eine Miete, die mehr als 20 Prozent über der im jeweiligen Bezirk geltenden Mietobergrenze liegt. Mieter werden von der Politik ausdrücklich aufgefordert, Verstöße der Vermieter in Bezug auf den Mietendeckel beim Wohnungsamt des jeweiligen Berliner Bezirks anzuzeigen.
 
 Auf den Punkt gebracht:
 Mit Inkrafttreten des Mietendeckel in Berlin sind die Immobilienpreise auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren worden. Erst ab 2022 dürfen die Mietpreise um jährlich maximal 1,3 Prozent steigen. Von diesem Grundsatz ausgenommen sind lediglich Neubauwohnungen, die seit 1. Januar 2014 bezugsfertig sind.
 

 Wie ist die aktuelle Rechtslage zum Berliner Mietendeckel?

 
 Die Wirkung, die der Mietendeckel in Berlin auf die Immobilienpreise hat, stößt bei Vermietern nicht auf Gegenliebe. Das gilt übrigens auch für das Berliner Landgericht, das den Mietendeckel für verfassungswidrig hält. Grund für die Verfassungswidrigkeit ist nach Auffassung des Gerichts die fehlende Gesetzgebungskompetenz des Bundeslandes Berlin, sodass die gesetzlichen Vorschriften des Mietendeckels formell verfassungswidrig seien. Aus diesem Grund hat die 67. Zivilkammer des Berliner Landgerichts im Rahmen eines Berufungsverfahrens den Entschluss gefasst, das Gesetz vom Bundesverfassungsgericht mit Sitz in Karlsruhe prüfen zu lassen. Das Bundesverfassungsgericht hat außerdem einen Eilantrag von Berliner Vermietern gegen den Mietendeckel abgelehnt. Mit dem Eilantrag sollte das Ziel erreicht werden, dass Verletzungen von Auskunftspflichten und Verboten nicht als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Wann die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts anstehen, ist offen. Es bleibt also bis auf weiteres offen, ob das Bundesland Berlin die Gesetzgebungskompetenz für den Erlass eines Mietendeckels hatte. Immer häufiger werden Gesetze erlassen, deren rechtliche und verfassungsmäßige Grundlage nicht gesichert ist. Als Vermieter möchtest du jedoch Sicherheit, da die Mieteinnahmen dich vor Altersarmut schützen sollen. Deshalb kann es sinnvoll sein, die Wohnung zu verkaufen in Berlin. 
 

 Wohnung verkaufen in Berlin? - was der Mietendeckel für Vermieter bedeutet

 
 Als Vermieter solltest du dich mit den möglichen Folgen befassen, die der Berliner Mietendeckel mit sich bringt und der von der rot-rot-grünen Berliner Regierung unter dem Regierungschef Michael Müller (SPD) initiiert wurde, der seit dem 11. Dezember 2014 Regierender Bürgermeister von Berlin ist. Mittlerweile gehört er bundesweit zu den unbeliebtesten Landeschefs überhaupt. Insoweit ist offen, wie lange er sich noch in dieser Position wird halten können. Im Herbst 2021 finden die Wahlen zum Abgeordnetenhaus in Berlin statt. Längst wird hinter vorgehaltener Hand die ehemalige Neuköllner Bürgermeisterin und aktuelle Bundesfamilienministerin Franziska Giffey (SPD) als Kandidatin gehandelt. Von ihr wird erwartet, dass sie Stimmen für die sich im Sinkflug befindliche SPD holen kann. 
 
 Für Vermieter wichtig zu wissen ist, dass bei der nächsten Wahl im Herbst 2021 wohl die bisherige Regierungskoalition in Berlin in ihrem Amt bestätigt wird. Was bedeutet das für den Mietendeckel in Berlin und für die Immobilienpreise? Unabhängig davon, ob der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht als verfassungsmäßig oder verfassungswidrig angesehen wird, wird die rot-rot-grüne Regierungskoalition an ihrer Politik festhalten, die Mietpreise zu deckeln. Dabei geht es nicht nur darum, die Mieten einzufrieren, sondern auch die Rechte von Vermietern zu beschneiden. Insoweit spielt der Weg dorthin nur eine ungeordnete Rolle. Ob es nun der Mietendeckel oder ein anderes Gesetz sein wird, das Ziel wird dasselbe bleiben, woraus die Berliner Politik auch gar keinen Hehl macht. Das sollte dich als Vermieter nicht nur aufschrecken. Stattdessen wird es Zeit, sich damit zu befassen, das Haus zu verkaufen oder die Wohnung zu verkaufen in Berlin. 
 

 Sinkende Immobilienpreise - goodbye Altersvorsorge?

 
 Deshalb solltest du als Vermieter in Erwägung ziehen, dein Haus zu verkaufen oder deine Wohnung zu verkaufen in Berlin. Werfen wir zunächst einen Blick auf die Entwicklung der Immobilienpreise seit Mitte der 1990er Jahre. Nachdem der Immobilienmarkt auf die Wiedervereinigung zunächst eher verhalten reagiert hat, nahm er ab Mitte der 1990iger Jahre richtig Fahrt auf. Verantwortlich für den Preisanstieg waren unter anderem steuerliche Anreize und Begünstigungen. In Folge waren in den Jahren 1999 bis 2000 Umsatz- und Preisrückgänge zu verzeichnen, die ihren Tiefstand im Jahr 2003 erreichten, was auch der deutlichen Vergrößerung des Angebotes geschuldet war. Es waren insbesondere ausländische Investoren, die die Jahre 2005 und 2006 prägten. Einen weiteren Einschnitt bedeutete die Finanzkrise in 2008/2009. Seitdem sind die Immobilienpreise nach oben geklettert und erreichten 2015 ihren vorläufigen Spitzenwert, der den Höchstwert aus dem Jahr 2006 deutlich übertraf. Der Kaufpreis von Wohnungen ist seit 2016 von 3.000 Euro pro Quadratmeter auf 3.460 Euro im Jahr 2017 und auf 3.870 Euro im Jahr 2018 gestiegen. Ähnlich verhält es sich bei Häusern. Hier betrug der Kaufpreis pro Quadratmeter 2.940 Euro im Jahr 2016, 3.150 Euro im Jahr 2017 und 3.570 Euro im Jahr 2018. Dementsprechend haben sich auch die Wohnungsmieten nach oben entwickelt. Betrug die Miete 2016 für eine 80 Quadratmeter große Wohnung noch 9,10 Euro pro Quadrater, stieg sie 2018 auf 11 Euro (Quelle: https://www.immowelt.de/immobilienpreise/berlin/wohnungspreise). 
 
 Das sind Spitzenwerte, deren Entwicklung durch den Mietendeckel in Berlin oder durch weitere Aktionen der rot-rot-grünen Koalition nun gebremst wird. Dabei ist die durch das Corona-Virus verursachte Krise noch nicht berücksichtigt, die massive und noch nicht absehbare Folgen für die wirtschaftliche Entwicklung dieses Landes und auch von Berlin haben wird. Fest steht, dass der Hype der vergangenen Jahre in Bezug auf die Immobilienpreise vorbei ist. Vor diesem Hintergrund ist es wichtig, dass du dich zeitnah mit dem Gedanken befasst, dein Haus zu verkaufen oder deine Wohnung zu verkaufen in Berlin. Entscheide dich rechtzeitig, bevor es andere tun und die Immobilienpreise rasant zu fallen beginnen.

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