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Top 10 Mängel bei renovierten Immobilien

Seit vielen Jahren gibt es einen anhaltenden Trend zu alten Immobilien. Altbauten mit hohen Decken, alte Herrschaftshäuser die mit neuem Leben erweckt werden. Die Vorstellungen und Wünsche sind meist groß, doch auch die Mängelliste von alten Immobilien ist meist lang. Trotzdem bieten gebrauchte Immobilien einen Charme, dem nur Wenige widerstehen können. 

Wer sich für eine gebrauchte Immobilie interessiert, schaut sich vermutlich auch Objekte an, in die bereits Einiges zur Renovierung gesteckt wurde. Allein die Regeln zur Instandhaltung von Gebäuden sieht heutzutage in Deutschland vor, dass Immobilien generell in einem guten Zustand gehalten werden müssen. Dies schützt jedoch nicht vor Mängeln, die durch das Alter einer Immobilie naturgemäß auftreten.

Wir haben eine Sammlung an typischen Mängeln zusammengestellt, die man bei gebrauchten und renovierten Immobilien finden kann. Es empfiehlt sich immer eine Immobilie vor dem Kauf mehrfach zu besichtigen. Je mehr Sie sich mit der Immobilie vertraut machen, jedes Fenster und jeden Schalter testen, desto geringer sind am Ende die bösen Überraschungen nach Kaufabschluss.

Die häufigsten Mängel bei gebrauchten Immobilien 


1. Die Bausubstanz / Baumaterialien 


In der Vergangenheit wurde nicht mit den gleichen Materialien gebaut wie das heute der Fall ist. Nach den Kriegsjahren wurde viel mit Bauschutt gearbeitet - es ging nicht um die Qualität, sonder um die Schnelligkeit, mit der Gebäude wieder aufgebaut werden konnten. Das lässt sich heute anhand der Mängel in der Bausubstanz feststellen. Auch Asbest und andere schädliche Materialien kamen in der Vergangenheit zum Einsatz. Daher sollte immer ein kritisches Auge auf die Baumaterialien gehalten werden.

2. Das Dach 


Das Dach eines Objektes bietet Schutz vor Wind und Wetter und bildet die Krone des Hauses. Heute werden Dächer gut gedämmt und auf eine solide Unterkonstruktion aufgebaut. Ist ein Dach jedoch ungedämmt stützt auf einer modrigen Holzkonstuktion, die nicht mehr viel Sicherheit ausstrahlt, kann dies zu einem großen Kostenfaktor werden. 
Auch Spuren von Madern oder Siebenschläfern verheißen nichts Gutes. Der Kot der Tiere bedeutet meist, dass Sie das Holz zum Fressen gern haben.

Bei Flachdächern ist besondere Vorsicht geboten - hier ist die korrekte Ausführung zur Vermeidung von späteren Schäden besonders wichtig. Bis 1980 wurden viele Flachdächer unsachgemäß verbaut, die zu zahlreichen nötigen Modernisierungen geführt haben.

3. Feuchtigkeit 


Genau wie das Dach zum Problem werden kann, kann dies auch ein alter Keller. Vor 1945 wurden Keller in Deutschland oft ohne eine richtige Abdichtung gebaut. Das kann für Feuchtigkeit im ganzen Haus sorgen, die sich von unten aus dem Boden durch die Wände nach oben zieht.
Grundsätzlich entscheidet die Bauart des Kellers, ob ein Keller wirtschaftlich trocken gelegt werden kann. Das ist nur mit einer durchgehenden Bodenplatte möglich, nicht jedoch mit den vielfach verbauten Streifenfundamenten.

Sollte man an einen Käufer geraten, der mutwillig Feuchtigkeit im Keller verstecken möchte, kann man diesen entlarven: Frisch gestrichene weiße Wände im Keller sind ein typisches Indiz.

Feuchtigkeit kann sich jedoch an allen Orten in einem Objekt bilden wo Wasserleitungen verlaufen. Mehrfache Besichtigungen machen hier Sinn, um alles in RuUhe betrachten zu können.

4. Isolierung und Abdichtung des Gebäude 


Auch wenn eine gute Isolierung heutzutage normal ist, muss dies bei alten Immobilien häufig aufwendig nachgerüstet werden. Je weniger ein Objekt isoliert ist, desto mehr Wärme kann es nach Außen verlieren und desto mehr kann es sich im Sommer aufheizen. Die Frage nach der Isolierung und Abdichtung ist also gleichzeitig eine Frage nach dem Energieverbrauch. Je mehr bereits in die Modernisierung eines Gebäude investiert wurde, desto mehr wird es auch bereits isoliert sein. Das Dach ist ein guter Anlaufpunkt um den Fortschritt der Arbeiten zu beurteilen.

5. Schimmel 


Ein Schimmelbefall kann zu einer rasanten Wertminderung einer Immobilie führen. Er entsteht meist durch Feuchtigkeit, kann jedoch auch ganz andere Ursachen haben. Dabei gibt es die unterschiedlichsten Arten von Schimmel - manche verheerend, einige wenige leicht zu bekämpfen. 
Schimmelpilze nagen an der Lebensdauer der Bausubstanz und wirken sich gesundheitlich äußert negativ auf die Bewohner der Immobilie aus. Grundsätzlich sollte bei Schimmelbefall immer sofort gehandelt werden, bevor daraus noch etwas Schlimmeres entsteht.
Aus Schimmel bilden sich sogenannte Schwämme, wie der Echte Hausschwamm, der sogar zum Abriss von Gebäuden führen kann. 
Daher gilt hier besonder: Augen auf beim Häuserkauf!

6. Verkabelung - die Elektrik der Immobilie 


Dass sich die moderne Technik in den letzten Jahren rasant entwickelt hat, wissen wir alle. Das bringt auch Hürden in Zusammenhang mit alten Immobilien. Welche Elektrik wurde hier verlegt? Gibt es einen Internetanschluss? Wurde in die Modernisierung der Verkabelung bereits investiert? Wie steht es um den Schutz der Verkabelung? Sehr alte Immobilien haben sogar noch außen liegende Verkabelung. 

7. Die Heizungsanlage 


Die Heizungsanlage ist genauso in Augenschein zu nehmen wie die elektrische Verkabelung einer Immobilie. Früher wurden Immobilien mit einem anderen Heizungssystem ausgestattet als es heute der Fall ist. Es gab viele dezentral (raumweise) ausgelegte Heizungssysteme, die mit heutigen Feuerungsanlagen nicht kompatibel sind. Andererseits ist die Heizungsanlage meist eine der ersten Punkte, die bei Renovierungsarbeiten angegangen wird. Hier lässt sich genau wie bei der Isolierung mit einer Investition viel Geld beim Energieverbrauch sparen. Wurde noch nichts in die Heizung investiert, kann das für den Käufer teuer werden.

Zentralheizungen die älter als Baujahr 1985 sind, müssen aus Emmisionsgründen gewechselt werden. Auch dies ist bei einer Besichtigung zu beachten.

8. Wasserleitungen - Zustand der Rohre 


Wasserrohre aus Blei, die über dem Putz verbaut wurden - bei alten Immobilien keine Seltenheit. Wer die Rohre schon bei der ersten Besichtigung entdeckt, sollte sich eine Notiz machen. Ein Mangel, der in Zukunft hohe Kosten verursachen wird. Doch auch wenn die Rohre nicht sichtbar sind, können Sie aus Blei sein. Heute weiß man, dass Blei für den Menschen schädlich ist. Frischwasserrohre werden daher meist aus Kupfer hergestellt, während beim Abwasser Stahl und Kunststoff verbaut wird. Die Wasserrohre neu zu verlegen bedeutet meist auch alles aufbrechen zu müssen. Ein enormer Aufwand - fragen Sie daher unbedingt nach dem Material der Wasserrohre.

9. Fehlender Brandschutz 


Brandschutz war in der früheren Vergangenheit noch kein großes Thema. Das führt vor Allem bei alten freistehenden Anwesen zu einem üblichen Problem: Es gibt keinen vernünftigen Anfahrtsweg für die Feuerwehr. So etwas muss nach heutigen Bestimmungen gegeben sein. Im schlimmsten Fall bedeutet dies sogar die Erschaffung einer neuen Zufahrtsstraße. Auch Brandschutztüren sind heutzutage vielerorts Pflicht.

10.  Fehlender Schallschutz


Neben dem Brandschutz wurden in den letzten Jahren auch viele Verordnungen und Bestimmungen zum Schallschutz erlassen. Natürlich konnte dies vor 100 Jahren niemand wissen, der damals ein Haus gebaut hat. Holzfenster mit einfacher Verglasung, ungedämpfte Schritte auf den Holzbalken aus dem Obergeschoss, laute Türen ohne Gummischutz - damals Alltag für die Ohren der Bewohner. Heute muss nachgerüstet werden - an Treppen, Türen und Zwischendecken.




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